ธุรกิจอสังหาริมทรัพย์ ปี 2020 ยังคงได้รับผลกระทบจากหลายปัจจัย ปัจจัยบางอย่างเกิดขึ้นจากมาตรการรัฐที่ออกมาเมื่อปีที่แล้ว และบางอย่างเป็นมาตรการที่เกิดขึ้นในปีนี้
ประเสริฐ แต่ดุลยสาธิต ประธานเจ้าหน้าที่บริหาร กลุ่มธุรกิจพฤกษาพรีเมี่ยม บริษัท พฤกษา เรียลเอสเตท จำกัด (มหาชน) กล่าวว่า ปี 2563 เป็นปีแห่งผลกระทบเต็มปี หรือ Year of Impacts โดยมีผลกระทบที่เกิดขึ้นจาก
7 ปัจจัย ดังต่อไปนี้
1. มาตรการคุมเข้มการปล่อยสินเชื่อเพื่อที่อยู่อาศัย หรือ แอลทีวี ของธนาคารแห่งประเทศไทย หรือ ธปท.
ที่ออกมาเมื่อปีที่แล้ว จะส่งผลกระทบเต็มรูปแบบทั้งปี 2. การบังคับใช้ภาษีที่ดินและสิ่งปลูกสร้างในปีนี้ จะทำให้
บรรยากาศการซื้อขายอสังหาฯ ถดถอยลง 3. การแข็งค่าของเงินบาท กระทบต่อธุรกิจอสังหาฯ เพราะส่งผล
ต่อดีมานด์ชาวต่างชาติที่มาซื้อคอนโดมิเนียมในบ้านเรา
4. ภาวะเศรษฐกิจชะลอตัวไม่เอื้ออำนวยต่อการทำธุรกิจ ทำให้คนไม่มั่นใจ ชะลอการตัดสินใจที่จะซื้อบ้าน 5. หนี้ภาคครัวเรือนสูงขึ้น ทำให้ต้องระวังเรื่องการปล่อยหนี้ 6. การผิดนัดชำระหนี้ภาคเอกชนที่อ่อนแอ ทำให้ต่ออายุหุ้นกู้ใหม่ไม่ได้ และ 7. สงครามการค้าโลก แม้จะตกลงกันไปแล้วบางส่วน แต่ก็ยังมีส่วนที่ต้องเจรจากันต่อไป
ส่วนปัจจัยการเมืองที่ไม่นิ่ง และมีแนวโน้มจะลงถนนนั้น ประเสริฐ กล่าวว่า ความรุนแรงคงจะไม่เหมือนในอดีตที่ผ่านมา เพราะเรามีบทเรียนมาแล้วว่าเป็นการทำลายระบบเศรษฐกิจ
“สำหรับผลกระทบที่เกิดขึ้น เราต้องใช้นโยบายตนเป็นที่พึ่งแห่งตน ต้องเตรียมตัวเราให้พร้อมในการฝ่าฟันผลกระทบต่างๆ เหล่านั้นไปให้ได้ ไม่ว่าจะเป็นโครงสร้างทางการเงิน ความสามารถในการแข่งขัน ความมีประสิทธิภาพในการบริหารจัดการ ความแม่นยำในการดูตลาด ความแม่นยำในการเปิดโครงการ ขนาดของการลงทุนต่างๆ อย่าให้โครงการขนาดใหญ่จนเกินกว่าตลาด พยายามซอยโครงการให้เล็กลง ขับเคลื่อนธุรกิจไปให้ได้ในภาวะที่มีความกดดัน และมีผลกระทบต่างๆ เข้ามามากมายในอุตสาหกรรมอสังหาริมทรัพย์ ก็มีโอกาสที่จะทำให้ผู้ประกอบการที่ปรับตัวได้อย่างรวดเร็วและแม่นยำก็น่าจะรอดไปได้บ้าง”
ประเสริฐ กล่าวว่า ในปี 63 การเติบโตของธุรกิจอสังหาฯ จะเป็นศูนย์ หรือ zero growth มูลค่าตลาดใน กทม.
และปริมณฑล ประมาณ 4 แสนล้านบาท ใกล้เคียงกับปี 62 ซึ่งไม่ถือว่าเป็นผลร้าย และทำให้ธุรกิจนี้
ได้หยุดเวลาหายใจ แล้วก็ทบทวน ชะลอการเปิดโครงการใหม่ ไม่เติมซัพพลายใหม่ลงไปในตลาด ทำให้ภาวะ
ต่างๆ คลี่คลายขึ้นในระยะ 1-2 ปี มองในด้านดีก็คือทำให้ธุรกิจเราแข็งแรงขึ้น กลุ่มธุรกิจที่ไม่แข็งแรงก็อาจ
มีหายไปบ้าง แต่ก็ทำให้ตลาดเกิดความสมดุลขึ้น
การซื้อที่ดินใหม่ในปี 63 จะลดลง หลายคนคงทบทวนนโยบายเรื่องการซื้อที่ดิน เนื่องจากการบังคับใช้
ภาษีที่ดินและสิ่งปลูกสร้างในปีนี้ สำหรับราคาที่ดินก็อาจลดลงมาได้นิดหน่อย ไม่ได้ลงมากมาย
สำหรับปัจจัยบวกต่อธุรกิจอสังหาฯ ก็คือมีสภาพคล่องในระบบค่อนข้างมาก กับดอกเบี้ยในระดับที่
ค่อนข้างต่ำยาวนาน และต่ำที่สุดในประวัติการณ์ ยังคงเป็นผลดีต่อธุรกิจอสังหาฯ อยู่
“ในส่วนของผู้บริโภค ปี 63 จะเป็นปีแห่งโอกาส เป็นปีทองของผู้ซื้อ เพราะผู้ประกอบการคงมีการลดแลกแจกแถมระดับหนึ่ง มีโปรโมชั่นดีๆ ที่ไม่ได้เห็นมาหลายปีแล้ว เพื่อระบายสต๊อก จึงเป็นโอกาสของผู้ซื้อที่ได้ช้อปปิ้งของดีในเงื่อนไขที่ดีที่สุด”
ประเสริฐ กล่าวว่า ถ้าเรามีเงิน และต้องการซื้อคอนโดฯ ที่อยู่ใกล้รถไฟฟ้าไว้ให้ลูกหลาน ก็เป็นการช่วย
ขับเคลื่อนระบบเศรษฐกิจ ไม่ใช่การเก็งกำไร และดีมานด์เกิดขึ้นจากการเปลี่ยนแปลงระบบสาธารณณูปโภค
ภาครัฐ โดยเฉพาะรถไฟฟ้า ทำให้รูปแบบการอยู่อาศัยของคนไทยเปลี่ยนไป จะอยู่ตามตึกสูงใกล้รถไฟฟ้า
เหมือนกับในเมืองใหญ่ๆ ของโลก จึงอยากให้ ธปท.มองประเด็นนี้ว่าบ้านหลังที่ 2 ไม่ควรอยู่ในแอลทีวี แต่ควร
ไปเริ่มหลังที่ 3
การปรับตัวของพฤกษาเรียลเอสเตท ในปี 63 คือ 1.ระมัดระวังการลงทุนมากขึ้น โดยเฉพาะงบการซื้อที่ดิน
เราคงใช้ความระมัดระวังอย่างยิ่งยวด และหันไปให้ความสำคัญกับที่ดินในพอร์ตที่เราซื้อมาต่อเนื่องในปี 61,
62 ก่อน ซึ่งก็มีอยู่พอสมควร ต้องเอาที่ดินเดิมมาย่อยให้เรียบร้อยก่อนซื้อที่ดินใหม่
2. เรามองว่าตลาดอาจไม่โต และมีผลกระทบต่างๆ มากมาย ดังนั้น เราก็ต้องมองตลาดให้ลึกขึ้น หาดีมานด์
เฉพาะเจาะจง โดยเฉพาะตลาดพรีเมียมที่ดูแลอยู่ จะต้องเห็นลูกค้าชัดเจน
3. ควบคุมขนาดการลงทุนให้สอดคล้องกับขนาดตลาดที่มีอยู่จำกัด อย่าเปิดโครงการใหญ่มากจนเกินไป
เพื่อไม่เกิดความเสี่ยงมากเกินไป หรือ สต๊อกออนแฮนด์ในอนาคตมากเกินไปในกรณีที่ขายไม่หมด
4. ทำสินค้าให้ราคาเข้าถึงได้ เพราะความต้องการที่อยู่อาศัยจริงๆ ของผู้บริโภคยังมีอยู่ในตลาดทุกปี
เราต้องปรับตัวให้เข้าถึงคนกลุ่มนี้ให้ได้ ให้ราคาเขาจับต้องได้ เพราะราคาพร็อพเพอตี้ที่พุ่งสูงในช่วง 4-5 ปี
ที่ผ่านมา ทำให้คนกลุ่มนี้จับต้องไม่ถึง ซึ่งเราอาจต้องมาปรับรูปแบบโปรดักส์ ให้สิ่งที่ไม่จำเป็นลดทอนลงบ้าง
เพื่อให้คนกลุ่มนี้เข้าถึงราคาและเป็นเจ้าของได้
ในปี 63 จะได้รับผลกระทบจากภาษีที่ดินและสิ่งปลูกสร้างในทุกเซกเมนต์ ไม่ว่าจะเป็นทาวน์เฮ้าส์ บ้านเดี่ยว
คอนโดฯ แม้กระทั่งตลาดไฮเอนด์ที่น่าจะชะลอตัวบ้าง เพราะคนเริ่มซื้อไป 2-3 ปีก่อนหน้านี้แล้ว และต้อง
ระมัดระวังการใช้จ่ายมากขึ้น @
